中节能实业——低碳园区和节能建筑的先驱

一.中节能实业——低碳园区和节能建筑的先驱中节能实业是是**********企业 — 中国节能环保集团公司的控股子公司。于1992年成立，注册资金10.5亿，目前是国内**的低碳园区，节能建筑的开发运营商。经过25年的耕耘，中节能实业目前已经在杭州、苏州、无锡、湖州、嘉兴、成都、贵阳、深圳等地投资建设了27个绿色园区，其中涉及17个环保产业园、5个绿色商务园和5个绿色生活园。总建筑面积超过600万平方米，基本形成绿色产业园、商务园、生活园，三类园区的分布格局。中节能的战略理念为“集聚低碳产业，发展低碳经济，打造低碳生活”，战略使命为“推动我国建筑节能事业发展，提升建筑节能技术应用水平”。1.1 业务结构：四大业务集聚低碳产业目前，公司的主要业务涉及低碳精品园区**，节能建筑服务**，投资孵化绿色产业以及**交流合作平台搭建的四大业务。四项业务相辅相成，共同聚焦于低碳产业。依托低碳园区的开发建设，积极研发创新建筑节能相关技术，**绿色园区发展理念，使得绿色建筑服务业务化。投资孵化产业方面，公司主要投资的产业方向为节能环保产业，包括能源类的太阳能光伏发电，风电设备，节能类的管道式日光照明，环保类的污泥综合*理等。通过投资孵化产业既能为公司提供额外收益，又可以提升公司产业实力，完善整体产业链条。通过母公司在国内循环经济的地位，中节能实业举办了多次**循环经济博览会，构建国内外合作交流平台，推动我国循环经济产业化进程。

1.2 股权结构：*****，中国节能旗下环保产业园区运营商中国节能环保集团公司是经***批准，由中国节能投资公司和中国新时代控股(集团)公司于2010年联合重组成立的**企业。集团母公司中国节能投资公司前身是国家计委节能局，1988年，改制成立国家能源投资公司节能公司。中国新时代控股(集团)公司前身是原国防科工委所属的成立于1980的中国新时代公司。二、25年风雨兼程，环保产业园区的深耕细作2.1 **阶段、从二三线城市中诞生的环保产业园区运营商2.1.1 产业优势，环保集团旗下的环保产业园区运营商从上述的股权结构中，我们可知中节能实业的母公司为中国节能集团，其前身拥有国家计委节能局的背景。是在改革开放，经济粗犷式发展的背景下，**以节能环保为主业的**企业。环保产业作为新时代产业，随着经济水平的提高，对于环保产业的需求也会水涨船高，产业未来具备较高的成长潜力，中节能也可依托产业红利实现成长。此外，中国节能的央企背景，也为中节能实业提供了较大的便利。由于经过粗犷式发展后，环境资源消耗较大，而区域环境保护的责任主要由地方**进行落实，因此地方**的话语权极高。正是中节能实业的节能环保主题和央企子公司背景，使得中节能实业成为了地方**所青睐的对象，而中节能实业也明白在园区运营中地方**的作用，整个操作过程极为重视**的需求，在筛选入园企业上与**共同审核，保证能够深耕一个区域。

2.1.2 弥补环境发展不平衡，深耕华东长三角二三线城市群0年代，我国正经历改革开放的繁荣期，以制造业为主的中小企业快速崛起，对整体宏观经济崛起起到了关键作用。而其中江浙，长三角等沿海一带的中小企业更是充分利用其经商头脑，成为当时推动经济发展的典型。然而，当时中小企业基本以自建厂房为主，对于资源节约和环境保护的观念极少，导致资源使用效率低下，环境污染严重等多种问题，具有较大隐患。且当时地方**以拉动经济发展为主任，因此放纵当地中小企业，未对其进行较大约束。随着经济发展，环境保护的诉求越来越强烈，无论是地方**还是当地中小企业，都希望可以走一条可持续发展的道路。中节能实业作为中国节能的子公司，在很早的时期就发现上述中小企业将来会面临极大问题，为了解决问题，中节能实业开始在华东长三角区域尝试建立产业园区，将有严重污染，资源过度消耗问题的企业拉进园区内统一*理，充分满足当地**和企业的诉求，园区开发业务实现了快速发展。除此之外，随着土地资源紧缺，地方**开始提高土地供给的门槛，这更加要求企业进入园区发展，中节能园区就处于供不应求状态，在华东长三角区域实现了快速扩张。2.2.1 行业整体利润率下行， 转型轻资产势在必行近几年，产业园区开发运营商平均毛利润率与净利润率有下降的趋势，经过研究分析，这种现象的主要原因是土地成本上升导致。虽然中节能实业拥有央企的身份，但其与地方**的关系并不如地方国企的产业园区运营商来的牢靠，且土地成本持续走高，最终也会对国有产业园区运营商的利润率产生影响，如何避免利润率降低，中节能开始思考这个问题，并且最终得出了答案。中期阶段，中节能实业的主要业务是园区开发，建筑科技以及物业服务，三驾马车带动中节能实业的整体盈利。园区开发板块是典型的地产开发，从土地盘整到园区内的厂房，写字楼，住宅，商业的建设，直至出售。中节能实业对于园区或土地进行投资时，会尽可能符合国家支持政策，并且要满足自己的一套投资准则。**，地方GDP/人均GDP，必须达到一定的量级才会进入;第二，地方产业发展的现状，密集程度等要素，都有一定的要求，符合要求才会进入。建筑科技板块是作为中国节能有关的节能科技的主要载体，将相关技术及理念运用于楼宇之间，即将存量与增量都改造为绿色建筑，降低建筑能耗。并且输出集团节能技术产品，为有节能需求的企业提供解决方案。物业服务板块则是传统园区运营商的主流业务之一，为入驻企业提供物业管理等服务。

随着土地成本的提高，园区开发的利润率逐年下滑，是目前行业利润率下滑的主要原因。中节能实业为了保证自身利润率能在行业中处于优势，开始逐步提高另外两项业务的投入，转型轻资产运营。在建筑科技方面，提出“循环经济生态圈”，实现集团实业与园区结合，使得园区内的企业既成为园区的客户也成为集团的客户，实现循环经济效应。此外，继续深化绿色建筑技术，在技术应用和产品设计上更加细化，实现资源效率最大化，实现技术走出园区并向外**。物业服务方面，结合自身企业产业特色，将部分物业承包，并利用相关绿色建筑技术提高资源效率，降低客户成本，提升物业服务利润。2.3 第三阶段、模式革新，产品升级，重新定义新型精品园区为了实现企业的长期发展，中节能实业对园区开发与运营的实践与经验进行了总结和分析，重新为企业战略进行定位。在原有三驾马车的基础上，修正了业务结构，增添了产业投资和技术引进的业务模式。并且在绿色建筑产品中，结合产城融合概念，推出SUC可持续发展社区产品。在节能领域，重新定义新型精品园区。2.3.1 模式革新：尝试产业投资，技术引进并应用跟张江高科的产业股权投资类似，中节能实业也正在逐步尝试进行投资孵化和产业投资基金，以增强自身竞争力，创造新的增长点。投资孵化方面，基本要求要符合绿色节能领域，并且在细分环节上拥有较为优越的成长性，能够和中国节能现有的业务实现互补的，中节能实业或许就会择机投资入股，在园区内进行孵化扶持，既能对业绩增长提供帮助，又可以为集团提供技术协同。

同时在新建项目中，中节能实业有一项新制度，必须要用到三个以上的新的绿色建筑技术。为了解决技术的可靠性以及商业上可行性的问题，真正实现园区内部**。首先要把创新技术与产品用在自持的楼宇部分，慢慢技术成熟之后，会用在园区的三、四期，这时园区土地升值的部分已经能够完全抵消掉绿色建筑的成本，而且后者的成本本身也已经降下来，园区产品就会变得更有竞争力。2.3.2 产品升级：紧随生态建设，推出SUC可持续发展社区产品“可持续城市与社区项目”(简称SUC)是联合国环境规划署与佳粹环境联合推出的致力“可持续发展****城市与社区”新型样板建设的全球**项目。SUC 可持续发展社区的本质是 「空间形态重建、新型社群重构、生活方式升级」。2017年初，SUC项目逐渐进入中国区域，准备建设“****区”样板。中节能实业作为国内**环保领域央企的二级子公司，理应成为SUC**项目的建设者。2017年，中节能旗下西溪首座正式确定为中国首个“SUC可持续社区**交流实践基地”。

三、结语中节能实业作为中国节能环保集团建筑节能板块的子公司之一，拥有着节能技术最大的应用平台，依托集团完备的技术储备，大力发展节能环保类产业园区。从初期定位，根据环境*理需求，将园区深植于东南长三角二三线城市中，配合央企的身份背景，取得了地方**的青睐，实现了快速扩张发展。随着行业利润率下滑，传统一体化重资产开发的园区模式由于受到土地成本的限制而遭到挑战，中节能实业开始依托自身对于绿色园区运营和开发的经验，以园区开发，建筑科技和物业服务为三驾马车，开始进行轻资产转型。未来中节能将转化业务结构和产品体系，将产业孵化和SUC社区产品融入到中节能的整体商业模式中，提高产城运营的核心竞争力